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第606章 余波②

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刘教授指指金帆教授:

“你俩幸灾乐祸,有点报私仇的感觉。”

金帆哈哈笑起来,指指成林:

“老刘,报私仇的主要是成林。”

玩笑开过,金帆教授指指刘教授和丁教授,对成林:

“刘教授和丁教授他们有个课题,研究房地产公司的债务问题的。你比我研究的透切,喊你过来,有几个问题听听你的看法。”

成林坐直身子看着三个教授。

刘教授从包里拿过一个提纲问成林:

“你和金帆教授都关注到房地产公司的债务不正常,眼下处理最稳妥的策略是什么?”

成林想了一会,摇摇头:

“这个我不好,没有太稳妥的方法了,只能一步步循序渐进,走一步看一步了。当务之急是先让房地产公司把内保外贷部分外汇贷款还上,再把各地区给他们的信用贷款还上,严格控制他们在境内外发债,遏制他们乱借钱的冲动。

房地产公司的债务已经尾大不掉了,甚至开始绑架地方政府,这不是个好苗头。”

丁教授一脸严肃:

“这样会不会影响房地产公司的正常经营?”

成林点点头:

“肯定多少有些影响。尚未动工的项目暂缓开工手续办理。正在开发的项目,严格管控房产预售资金。

前几个月东镇开展了预售资金专项整治活动,大部分房产公司存在行贿主管人员,抽逃预售资金的情况。

东镇方面比较强硬,通过撤销房产预售许可证的手段,已经将大部分房产项目的预售资金追回。这个活动需要在大范围内铺开,确保购房者的利益。”

刘教授点点头,开始第二个问题:

“房产开发公司的债务,我们也做过分析,银行贷款都有抵押,这块目前安全可控。

购房者缴纳的首付款,或者履约定金,这一块由预售资金监管。

其他的是开发过程的流动负债。

目前负债的风险,似乎并不像你和金帆教授焦虑的那样吧?”

成林点点头:

“刘教授,先银行贷款这块:

银行抵押贷款相对安全一些,这个是浮在水面之上的。还有保险公司和社会资金,给房地产公司做的配资,这一块没有足够的抵押,暴露出来的风险比较大。

银行的抵押大部分是土地抵押,您知道评估机构的水分。目前的土地价格,并不是土地的真正价值,它只是市场竞标时候的一个估值。

如果调控政策加码房产销售价格不及预期,土地的价值也得贬值,与拍卖价格形成倒挂也不意外,那时候银行将面临大面积的违约。

第二个是预售资金监管。估计国内绝大部分地区都存在问题,如果这个篱笆扎紧了,风险能少一些。

第三个是开发过程中的风险。

房地产公司乱开商业承兑汇票,目前不少房地产公司的承兑汇票已经没人愿意要了,贴现兑付不了了。

这一块的规模仅次于土地出让金的规模,风险不容易控制。”

刘教授点点头,提了下一个问题:

“房产行业的风险在累积,有的专家建议采用硬着陆方式来管控,你怎么看这个问题?”

成林摇摇头:

“刘教授,如果采用硬着陆方式,效果如何我无法预料。

咱们可以分析一下,九十年代初期那次硬着陆的结果。那次硬着陆,导致房地产行业多年一蹶不振,各方损失不计其数。

如果这次还要硬着陆,一定要慎重 ,提前把最坏的结局考虑好对策。

比如地产开发行业可能遭受严重打击 ,有可能出现一些房地产公司无法运营,购房者房子无法按时交付,下游材料商和建筑商费用打水漂的多输局面。

如果出现这种情况,我们如何应对?”

成林的话让金帆教授和刘、丁两个教授都陷入沉思,半都没有话。

冰冻三尺非一日之寒,房地产行业的乱象已经持续多年,各种利益方都在里面浑水摸鱼。

现在用猛药想一步把病治好,结果谁也不好 。

丁教授打破沉默,抬头问成林:

“按照你的分析,如果出现最坏的结局,如果你来决策,你将如何应对?”

成林笑笑:

“丁教授,可能我的手段太激进,有些人未必接受。

如果我来决策,对头部债务量大的房地产公司,政府派出工作组接管。原来管理层个人及家族财产冻结,管理人员及直系亲属进出境实行管控。他们需要无条件配合工作组,把保交楼工作做好,把资产去向清楚。

另外对违规放贷、违法为房地产公司提供配资的、预售资金监管不力者依法查处。

当然,这只是亡羊补牢的举措,真正能发挥多大作用,谁也不好。”

金帆教授听了成林的话,看了成林半:

“听你在悦南因为烂尾工程和国企清理整顿,遭到三次持刀袭击?是不是与你过激的手段有关?”

成林尴尬的笑笑:

“这些破烂事金教授都听过?那几次遇袭与过激手段真的沾不上边。”

金帆教授得意的笑笑:

“你那点底细,有关方面想掌握,还不是菜一碟?”

金帆教授的话让成林有点惊觉:

金帆教授的对,或许自己那些风流事,在强力机关面前都是case。

刘教授接过话题:

“我们研究过悦南市的房地产行业,悦南市房地产市场的稳定,在国内都不多见,是不是你所倡导的国企主导的结果。”

成林笑笑:

“刘教授,这个是时任悦南市长刘扬的决策。国企参与了悦南市绝大部分城中村改造,国企改制土地的开发,包括军队干休所的改造。

国企开发在悦南房地产市场占有率稳定在七成左右,这也奠定了悦南市场的稳定。”

丁教授叹了一口气:

“我们从九十年代开放房地产市场,最大的教训就是国有资本在房地产市场占比太低,丧失了市场主导权和话语权。

悦南这个样本,我们接触的晚了几年,否则也不至于今局面这么被动。”

成林给三位教授续上茶水,自己也捧着茶杯喝了一口:

“丁教授,其实我们只是高估了某些民企经营者的道德,没有考虑到他们的贪婪,远远超过我们的想象。

市场放开初期,我们制定的政策是防君子不防人,结果让人们钻了空子。

金帆教授喝了一口茶:

“成林的这个法有道理 。改革开放初期我们先富带后富的政策,是有我们的国情特色的,现在看看,那只是一个美好的梦想。”

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