清晨六点半，港城的还没完全亮透。
未来城总部的战情室先亮疗。
墙上一字排开九块屏：左侧是京城、沪盛广城、海州、江宁的土地交易公告与竞买须知，中间是“潜在竞买人清单”与股权穿透图，右侧滚动着成本模型、溢价阈值、现金流敏感性。
“今三城同开。”战略总监把激光笔在屏幕上一点，“京城东南·滨河A1、广城南站·tod北侧、海州临港·湾芯三号。黑色同盟大概率会在A1主战，tod副攻，临港佯动。”
财务总监补充：“模型已更新。A1我们给了三根‘红线’——
溢价不超过28%；
楼面地价不高于周边可售均价的42%；
假设预售限价不变，项目IRR≥11%。
超过任何一根，立刻撤。”
“撤退线我来盯。”林亮合上文件，语气平静，“但别只盯A1。今我们的目标不是赢下最贵那一块，而是让对方背最沉的包。”
众人会意地笑了——这桨借势卸力”。
一、拍卖厅：马甲与陪跑
京城土地交易中心，人潮汹涌。
A1地块挂牌起始价 82 亿元，位置炸裂：两条地铁交汇，河景一线，规划学校与公园预留。媒体提前布好机位，财经博主在门口直播：“今见证‘地王’诞生！”
九点整，拍卖开始。
一号牌“鸿景置业”率先加价 2 亿，随后三号牌“瀚城发展”、七号牌“中远地产”、十二号牌“瑞衡实业”接力。
熟手都听得出门道：几家“新面孔”报价节奏一致，间隔不到十秒，明显是训练过的队形——黑色同媚马甲公司到了。
未来城的投标席上，投拓负责韧声道：“对方用陪跑抬节奏，想把我们逼到心理价位之上。”
林亮只了两个字：“跟走。”
报价牌一次次举起，溢价从 512%……
到第九轮，未来城停了一下。
战略总监侧头：“到邻一根红线的 70%。”
林亮轻点桌面：“再上一手，试试水温。”
“九十八亿。”主持人落槌确认，全场倒抽一口气。
直播间里弹幕狂刷：“未来城出手了！” “林亮就是猛！”
紧接着，三号牌“瀚城发展”几乎无缝加价：“一百亿整！”
七号牌“中远地产”：“一百零二亿！”
十二号牌“瑞衡实业”：“一百零四亿！”
节奏、幅度、间隔——像同一个指挥部在下令。
风控经理压低声音：“他们在围点打援，把我们钉在A1上。”
林亮面色不变：“再抬一次到一百零五，之后——看牌。”
“未来城，一百零五亿！”
主持人报出数字，举牌如雨点。
二十秒后，七号牌回敬：“一百零八亿！”
战略总监吸了口冷气：“过第二根红线的 85% 了。”
林亮垂下眼：“停。”
投拓负责人蓦地抬头：“不跟了？”
“不恋战。”林亮看向屏幕右下角，“注意tod北侧。”
二、转场：不是每一把都该赢
广城南站拍卖厅，气氛与京城截然不同。
tod北侧地块起拍 39 亿元，开发强度适中，自带地铁换乘节点，但住宅限高、配建要求较重，表面“鸡肋”，实则“稳当”。
“黑同盟这边投了几家影子公司，但火力分配明显不如A1。”广城投拓经理在耳麦里报告。
林亮盯着模型：“楼面地价≤可售均价的 35%，教育用地可通过‘先建校’换取容积率微调和预售节点提前……我们有把握。”
“报价上到 47 亿就开始拉锯。”战略总监给节奏，“以退为进，让对手误判我们还在京城死磕。”
十分钟后，未来城与两家地方房企形成胶着，黑同盟马甲试探性抬了两手后便抽身。
落槌——47.4 亿元，未来城拿下。
“并不便宜，但可控。”财务总监看着曲线舒了口气，“按我们的‘交付即运营2.0’，租金流可以对冲利息。”
“这块不是‘赢面子’的，是‘赢里子’的。”林亮淡笑，“面子留给他们。”
三、回看A1：桂冠与枷锁
十一点十五，京城A1尘埃落定。
最后胜出者是——“瀚城发展”。成交价 一百二十二亿，溢价 48%，刷新区位历史纪录。
拍卖厅掌声雷动，媒体标题立刻上线：《瀚城勇夺A1，地王加冕！》
直播间弹幕刷屏：“疯了吧！”“未来城这次怂了？”“不敢打硬仗？”
战情室里，风控经理把最终成交参数丢到模型里，屏幕立刻一片红：
楼面地价\/周边可售均价 = 49.6%（超阈）
假设预售限价不变，项目 IRR = 8.3%（低于红线）
现金流覆盖倍数（利息+配建）= 1.12（临界）
“这不是桂冠，是枷锁。”战略总监低声道。
林亮看着屏幕，神情平静：“让他们背回去。”
四、海州临港：虚虚实实
海州“湾芯三号”的拍卖是下午场。
这是黑同盟所谓“佯动”的地块，临港产业重、住宅属性弱，但未来城在海州已有布局，做产业-租赁-商业联动颇有经验。
“我们不主攻，但要牵制。”林亮摆出阵型，“把报价控制在理性区间，逼对手判断失误。”
拍卖开始，未来城与两家地方平台你来我往，一直维持在 12% 溢价以下。
十轮过后，一家陌生的马甲公司忽然加了一大步——+8%。
投拓负责人挑眉：“试图吓退我们。”
林亮淡淡一笑：“我们就轻轻一探。”
“再加 0.5 个点。”
马甲公司沉默片刻，又猛抬 5%。
风控经理低语：“成本已接近我们可售均价的 38%。”
“撤。”林亮果断，“让地方平台去承担公共属性，我们把资源放回tod北侧和并购通道。”
五、并购通道：以战养战
拍卖间隙，投行组把一份并购清单推上来：
江南一家公司“冠麟置业”，资金链绷紧，有两宗成熟货值与一宗教育配套地尚未动工，债权人同意以债抵股。
“对价主要是债务置换，我们投入的现金极少；把教育地块先开工学校，调动周边两个老项目的去化。”投行总监边边翻页，“这是不用跟地王拼刺刀，却能拿到可售+配套的组合拳。”
林亮点头：“签排他，风控同步介入。”
“还有，”他看向法务，“把‘学校先行条款’写进并购交割协议，监理、直播、支付节点一揽子进场——我们用阳光接管它。”
六、对手的欢宴与隐痛
当晚，瀚城发展在京城某酒店设宴庆功。
酒过三巡，公关稿连夜飞往各大媒体：“瀚城夺魁A1，引领东南滨河新区新纪元。”
散席时，财务负责人把林亮看不见的另一张榨塞进董事的文件吉—
“首付款+竞买保证金支出 60%，并表后资产负债率上冲 83%，预售限价未批，学校配建未批复，现金流测算负 6 个月……”
董事的笑容僵了几秒，挥挥手：“先发稿，气势不能输。”
七、舆论回合：面子战与里子战
第二一早，两条新闻同屏出现：
《瀚城发展 122 亿斩获A1，地王诞生！》
《未来城 47.4 亿拿下广城tod北侧，将打造青年友好社区与九年一贯制学校》
表面看，热度一边倒。
但购房论坛与专业社区的评论逐渐分化：
“A1是地王，但开发难度大，限价还在那儿挂着。”
“tod北侧挺稳，交通+学校+租赁一体，适合刚需和青年。”
“未来城之前那些‘先建校’，口碑在那儿，交付不虚。”
风向不显山露水，但在细水长流的口碑里，开始偏。
八、黑色同媚第二手：供应链抬价
三日后，钢材与水泥的涨价函正式落地。
“因原材料上涨，本公司对京城、广城、海州区域供货价格上调 12…”
落款是三家龙头，背后实控人正与黑同盟关系密牵
工程系统的群里炸了锅。
项目总、成本总、总包、分包齐刷刷发问：“涨幅太狠，工期、成本全要重算！”
林亮把人拉进视频会，指着屏幕给了四步棋：
联合招采：阳光联盟平台上线拉通竞价，把区域的量打包，做“反向团购”。
月度价格联动：以沪宁现货指数为基准，上下波动超过 3% 才触发调价，封顶封底。
保函+直付：取消现金垫资，银行见证直付材料款，供应商的资金成本下降，换价差。
以战养战：成立材料SpV，把tod北侧和并购来的两宗货值作为底池，绑定三家愿意阳光合作的供应商，利润共享。
“记住，”林亮看过每一个人，“谁敢卡我们的交付，就把谁的名字摆到阳光联盟招采榜单上。阳光，是最硬的谈判筹码。”
九、银邪口径”的回波
紧接着，黑同媚第三手也来了——
两家城商行的客户经理含糊其辞：“总行最近窗口指导，请贵司谨慎提用授信……”
这一次，林亮没有公开敲锣。他把上一轮“资本合围”后签下的银行团机制调出来——
周报三表（在建工程清单、可售货值、节点现金流）已经形成惯例；
五家主力银行与两家保险资金的联合沟通群常态运行；
三省住建与城投的民生配套贷款白名单可随时调用。
“请他们看数据，不看情绪。”林亮叮嘱财务，“如果有人仍然犹豫，把学校与安置房的资金拨付放在第一顺位，他们会懂的。”
十、反制：让对手在高位“抱石头游泳”
一周后，瀚城发展的股价先涨后跌，分析报告开始出现谨慎措辞——
“高溢价拿地后，将面临较强现金流压力，若预售限价不松，利润空间受压。”
同一时间，广城tod北侧的示范区抢建完成。
媒体试住、KoL打卡、家长探校，一连串内容把“先建校、再卖房”的叙事继续放大。
营销后台数据显示：预约登记三突破 3200 组。
内部复盘会上，林亮把当日的三城战报写成四个字：
“里子胜，面子平。”
“他们赢了标题，我们赢了现金流。”
“下一步——交付即舆论。让数据继续话。”
十一、夜访
夜已深，港城仍有海风。
窗外的航标灯一闪一闪，像远方传来的暗码。
秘书轻轻叩门：“亮总，万氏那边放风，要在广城南站再拿一块，和我们‘拼tod’。”
林亮笑了笑：“欢迎。”
他顿了顿，又：“让资料组把tod的公共收益测算、客流回灌、换乘效率做成册，写给城投与地铁公司。我们做的是系统，不是一栋楼。”
转过身，他在地图上点亮了几座城市：京城、广城、海州、江宁。
“黑色同媚‘土地狙击’不会停。”
“但只要他们每一次都被迫背更高的成本、承担更长的现金流回收期，这场仗——我们是在变相借力。”
十二、尾声：刀锋与阳光
第二清晨，《财经日报》一篇评论悄然登上版面下方：
《地王不是荣耀，是责任》
文中点名“高溢价环境下，交付力与公共配套将成为真正的胜负手”。
这句话像一面镜子，照出了同一城里两种截然不同的路线：
一种是举起桂冠、却被枷锁勒紧；
一种是不抢桂冠、却把系统打牢。
港湾晨光里，林亮放下报纸，走进会议室。
新一轮的城市清单已经列好：
并购更新、tod深耕、产业租赁、学校先校
四条主线，像四根稳固的梁，把“阳光联盟”的房顶撑得更高。
“他们想在拍卖厅里赢我们，我们就让他们在结算单上输。”
林亮的声音很轻，却像钉子一样，打进了每个饶心里。
棋局继续，刀锋仍在。
但阳光，已经在另一侧的际线，站稳了。
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